הסוגייה למי מגיעים דמי תיווך במקרים בהם מעורב יותר ממתווך אחד הגיעה שוב לבית המשפט, והפעם באופן יצירתי למדי.
במרבית המקרים, כאשר יש כמה מתווכים שמעורבים בעיסקה, בוחר הרוכש לשלם למתווך אחד ואילו המתווך השני מגיש תביעה לבית המשפט בדרישה לקבל דמי תיווך.
במקרים אלו – בית המשפט בוחן, בין היתר, מי מהמתווכים היה “הגורם היעיל”, כלומר מי מהמתווכים הוא זה שהביא לכריתת העסקה. בחינת “הגורם היעיל” היא משפטית ונפסקו בגינה מספר לא קטן של פסקי דין, כך שאדם שאינו מצוי ברזי החוק והפסיקה עלול “להתבלבל” ולשלם למתווך הלא נכון.
מקרה יצירתי אחר נדון לאחרונה בבית המשפט השלום בחיפה בתיק הפ(חי’) 47210-07-19. הח”מ ייצג את הרוכשים בתיק.
ביום 22.2.2019 הראה המתווך הראשון את הבית לרוכשים, ולאחרי כן חתמו הרוכשים על הזמנת שירותי תיווך מהמתווך הראשון. הבית הוצג במחיר מכירה גבוה יחסית. הפגישה בבית ארכה כעשר דקות ובשיקולי המחיר והתמורה בחרו הרוכשים שלא “להתקדם” עם הבית אלא להתחיל במו”מ על נכס אחר, שהוצג גם הוא על ידי המתווך הראשון, מו”מ שלא צלח. במהלך חודש מאי 2019 יצר המתווך השני קשר עם הרוכשים על מנת להראות להם בתים למכירה. ביום 24.5.2019 הוצג הבית על ידי המתווך השני לרוכשים, וכבר אז ציינו הרוכשים למתווך השני כי ראו את הבית בעבר. יש לציין כי הרוכשים לא חתמו על הזמנת שירותי תיווך עם המתווך השני לגבי הבית. במהלך חודש יוני 2019 המשיך המתווך השני בתיווך בין הרוכשים לבין המוכרים בעבור עסקה זו. המתווך השני נכח במספר פגישות בין הצדדים, נכח ביום בדיקת הבית בתאריך 28.6.2019 ע”י מומחה שהביאו הרוכשים וכן נכח ביום חתימת החוזה ביום 30.6.2019. הבית נמכר במחיר נמוך משמעותית מהמחיר שהוצג על ידי המתווך הראשון. ביום 5.7.2019 פנה המתווך הראשון אל הרוכשים בדרישה לתשלום דמי תיווך בגין מכירת הבית. גם המתווך השני פנה בדרישה דומה. ניסיונות פישור בין הרוכשים לבין המתווכים לא צלחו.
בפנייתם לבית המשפט ביקשו הרוכשים, מראש ולפני שהגיעו לתביעות של המתווכים, לקרוא לשני המתווכים לבית המשפט ולקבוע למי מהם מגיע תשלום בגין עסקת הרכישה. ובמילים אחרות – אילו הרוכשים היו משלמים למתווך אחד אזי המתווך השני היה מגיש תביעה, ולהיפך. הרוכשים ביקשו להימנע מהמצב הזה וביקשו להביא את כל הצדדים לבית המשפט ו”במכה אחת” לקבוע למי מהמתווכים עליהם לשלם, כלומר, מי הוא “הגורם היעיל”.
הליך מיוחד זה נקרא בעגה המשפטית “טען ביניים” ועל מנת להשתמש בו על הרוכשים להראות שאין להם העדפה למי לשלם – למתווך הראשון או לשני (כלומר, תום לב).
במקרה דנן, בית המשפט ניסה להגיע לפשרה בין המתווכים. המתווך השני הסכים לפשרה ואילו המתווך הראשון סירב. בסופו של דבר פסק הדין קבע שלמתווך השני (זה שהיה מוכן לפשרה) מגיעים דמי התיווך במלואם, היות והיה הגורם היעיל בעיסקה, ולמתווך הראשון (זה שלא היה מוכן לפשרה) לא מגיע דבר, היות והדבר היחיד שעשה היה להראות את הבית פעם אחת ותו לא.
ניתן להסיק מפסק הדין כי עצם החתמת רוכשים פוטנציאלים על הסכם תיווך בלי לעשות דבר כדי לסגור את העיסקה ולבצע את המכירה בפועל, כלומר ללא “דבר מה נוסף”, עשוי שלא להספיק כאשר המתווך מבקש לקבל דמי תיווך מהרוכשים.
===
עו”ד יצחק מצליח הינו בעלים של משרד עורכי דין יצחק מצליח בתל אביב, המתמחה במקרקעין ובמשפט מסחרי.