בעקבות מגיפת הקורונה ישנם הרבה מקרים של משפחות שקנו דירה מקבלן, ולמרות שזמן המסירה לקונים חלף זה מכבר, עדיין לא קבלו את הדירה.
האם תקופת הקורונה מאפשרת לקבלן שלא לפצות את רוכשי הדירה בגין האיחור במסירה?
איחור במסירת דירות חדשות פוגע מאוד ברוכשים, בפרט באלו שמכרו את דירת המגורים שלהם וקבעו את מועד מסירתה בהתאם לחוזה הרכישה של הדירה החדשה.
בחוק המכר (דירות) התשל”ג – 1973 נקבע מה הפיצוי שמוטל על הקבלן לפצות את הרוכשים על איחור במסירה.
פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס’ 5) תשע”א-2011
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
בתקופת הקורונה מנסים קבלנים ויזמי נדל”ן שמסרו את הדירות באיחור לטעון כביכול הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, נענה לדרישת איגוד הקבלנים וקבע “כחוק” שבתקופה זו שהתחילה בחודש מרץ 2020 ועדיין לא ידוע מתי תסתיים.. למרות שהחוק קובע שאם האיחור במסירת הדירה הוא עד 60 יום, על הקבלן אין חובה לפצות את הוקנים בגין האיחור, בתקופת הקורנה הוארכה התקופה לעד 100 ימים.
כך, ישנם קבלנים ויזמים שלמרות שאיחרו במסירת הדרה החדשה לקונים, אינם מעוניינים לשלם בגין האיחור.
ראשית נזכיר, על פי החוק, אם משך האיחור עלה על 60 יום, חובת הפיצוי היא מהיום הראשון לאיחור, ולא מיום 61 לאיחור.
בתקופת הקורונה, אמנם ישנה המלצה מטעם משרד השיכון לדחיית מועד תחילת הפיצוי בגין האיחור ב-40 יום נוספים, אך משרד השיכון שב ומבהיר שאין כל שינוי בחוק.
ישנה המלצה לשני הצדדים לקבל עליהם את המתווה המוצע כך שאם האיחור הנו עד ל-100 ימים מיום המסירה הקבוע בחוזה הרכישה, הקבלן לא יחויב לפצות את הקונים בגין האיחור, אך מדובר בהמלצה בלבד ואינה מחייבת את הקונים להסכים לה.
לכן, אם הקבלן מאחר במסירת הדירה, דעו כי גם בתקופה זו של מגיפת הקורונה, לא השתנו הוראות החוק, ואיחור של עד 60 יום בלבד, פוטר את הקבלן מפיצוי לרוכשים.
מתי ניתן כן לדחות את המסירה ללא צורך בפיצוי?
פסיקת בתי המשפט בתביעות שהוגשו כנגד יזמים וקבלנים לאורך השנים, עשתה סדר בעניין.
בפסקי דין רבים כאשר יזם או קבלן טוען שהאיחור במסירת הדירה הנו כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו, נקבע כי עליו להוכיח קשר סיבתי בין האיחור לבין הנסיבות שאינן בשליטתו.
כך למשל אין לקבלן או ליזם אפשרות לטעון טענה בעלמא אלא יצטרך להוכיח כי אכן נקט בכל האמצעים העומדים לרשותו כדי שבניית הדירה תסתיים או חיבור הדירה למים וחשמל יבוצע במועד.
בנוסף, היזם או הקבלן צריכים להוכיח שהסיכון להתרחשות הנסיבות אינו מוטל על הקבלן או היזם. היינו שלא יכל לצפות מראש שאכן יהיה איחור במסירה.
“מהוראת הסיכול המיוחדת שבסעיף 5א(ג) לחוק המכר אשר הובא לעיל, עולה כי על הנתבעת להוכיח התקיימותם של שני התנאים המצטברים הקבועים בו כדלקמן: (א) במישור העובדתי: על הנתבעת להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה; (ב) במישור המשפטי: על הנתבעת להוכיח כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות אינו מוטל עליה. “
אם כן, מתי תיחשב הדירה כראויה למסירה?
רק לאחר קבלת “טופס 4” המאפשר חיבור הדירה לרשת החשמל והמים ניתן יהיה לראות בדירה כראויה למסירה (בדרך כלל הקונה ישלם ישירות לחברת החשמל ולרשות המקומית את דמי המונים כתנאי להתקנתם בבית, כך למשל אם האיחור בחיבור הדירה למערכות המים והחשמל נבע מאיחור הקונה בתשלומים המוטלים עליו, הרי שאין לחייב את הקבלן או היזם באיחור).
ההבדל בין טופס 4 ל-טופס 5
טופס 4 הוא היתר האחרון לפני האכלוס. מטרתו לאשר שהמבנה בטוח ומתאים לאכלוס וניתן לחברו לתשתיות שונות כמו מים, חשמל וטלפון.
הטופס הוא הצהרה של הרשות כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי והוא בטוח ומתאים למגורים. הגשתו לוועדה כשהוא מלא וחתום היא תנאי לקבלת אישור אכלוס של הבית (טופס 5). רק לאחר שהוועדה מקבלת את כל האישורים הנדרשים, היא מעניקה לבעל הבית את טופס 5 שמהווה אישור לאכלוס הבית.
“המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן “טופס 4″, עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית.1”
חשוב לציין כי הדירה תיחשב מוכנה למסירה גם אם קיימים בה ליקויים שהקבלן חייב לתקן במשך שנת הבדק או האחריות המוטלת עליו על פי חוק.
כל עוד הדירה ראויה למגורים סבירים, הרי שהמסירה נעשתה כראוי.
לפיכך, כאשר יזם או קבלן יטען כי איחר במסירת הדירה בגלל מגיפת הוקרונה, סגר או מחסור בחומרי בניה, ייאלץ להוכיח את הקשר הישיר לאיחור.
לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.